(044) 360-91-44
30.09.2015

ВАДИМ МАКОВІЙ: ЕЛЕКТРОННІ ТОРГИ – НЕ ПАНАЦЕЯ ВІД УСІХ БІД

Джерело: Інформаційний портал "Банкрутство & Ліквідація"  

Вадим Маковій: Електронні торги –  не панацея від усіх бід

Вадим Маковій, директор Центру з реалізації проблемних активів, в ексклюзивному інтерв’ю інформаційному порталу Банкрутство & Ліквідація розповів про сучасні проблеми роботи організаторів торгів та недоліки електронної форми організації аукціонів з продажу майна компаній-банкрутів

- Вадиме, як Ви оцінюєте нинішній стан українського ринку організаторів аукціонів?

- На початку 2013 року після набрання законної сили новою редакцією Закону про банкрутство кількість організаторів аукціонів, або як їх називають в народі «торгуючих організацій» значно зменшилась. Головна причина - це вимоги, які вперше пред'являлися до організаторів аукціонів – наявність досвіду проведення аукціонів не менше 3 років. Однак у новому Законі не було чітко розтлумачено поняття «досвід» і те, як він повинен підтверджуватися. Зазначено тільки «досвід проведення аукціонів» і все. Як пізніше з'ясувалося, контролюючі органи цілком задовольняли наявність у організації відповідного виду діяльності в установчих документах протягом  не менш як трьох років. Тобто, якщо такі види діяльності були прописані у компанії, вона сміливо могла торгувати. Насправді ж, 50-60% бірж, які сьогодні працюють в Україні, почали надавати відповідні послуги, не маючи ніякого досвіду з продажу майна через аукціони.

- Чим це загрожує?

- У першу чергу це загрожує їхнім замовникам анулюванням результатів аукціонів. Виникнення проблем, пов'язаних з проведенням, оформленням результатів, у тому числі переходом права власності на нерухомість, та багато іншого. Я з такими випадками стикався на практиці не один раз. Наприклад, тобі дзвонить твій колишній клієнт і консультується, як щось зробити або оформити, тому що їх торгуюча організація цього робити не вміє. Крім того, зараз на ринку поширена практика, коли торгуюча організація не надає клієнту повного сервісу.

- Про що йдеться?

- Сервіс в нашому бізнесі – це підготовка усіх процесуальних документів, пов'язаних з торгами. По суті замовник надає лише пакет документів, що стосується майна, яке підлягає продажу та визначає його початкову вартість продажу. І більше замовник ні про що не повинен турбуватися. Договір на проведення аукціону він не складає, оголошення теж не пише. А сервіс полягає в тому, що на прохання замовника ми готуємо договори, які укладаються на аукціоні, акти про передання права власності на майно придбане на аукціоні. Далі - організаційно-підготовчі дії пов’язані з видачею свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні, тобто основного документу, який у підсумку видається покупцю нерухомого майна. Саме цими речами багато торгуючих не хочуть займатися.

- Чому? Це ж важливі документи!

- Або через те, що не вміють, або тому, що не вважають це своїм обов’язком. Так вчиняють, звичайно, не всі. Багато хто діє в рамках  закону, яким покладено ці обов'язки саме на організатора аукціону. Проте  законом врегульовано не все. Наприклад, підготовка акту про передання права власності на нерухоме майно, який є підставою для видачі свідоцтва та вимагає певної форми та змісту, не є обов’язком організатора аукціону. Деякі компанії просто не хочуть готувати цей документ. Хоча такий додатковий сервіс значно зменшує навантаження на замовника.

- Скільки торгуючих організацій продають сьогодні банкрутів?

Майже всі. Багато бірж якось прилаштувалися під вимоги законодавця. У них є де-юре підтверджений досвід роботи та інше. Взагалі, на цей ринок зараз потрапити дуже просто, адже тебе ніхто не вибирає і ти ніякі ліцензії не отримуєш. У статті 49 Закону про банкрутство є норма, яка вимагає наявність ліцензії для організатора аукціону. Спочатку було якесь непорозуміння, ніхто не знав як отримати ліцензію та далі працювати, майже півроку ніхто нічого не продавав. Коли нарешті Вищий господарський суд вирішив роз'яснити, що ліцензуванню підлягають лише ті види діяльності, які є в законі про ліцензування. А від так діяльність організатора аукціону не є ліцензійною. З одного боку, це добре для різноманітності учасників ринку. Якби існувала необхідність мати ліцензію, то на ринку лишилося б 10-20% тих, хто там сьогодні є.

- Так мало? Це було б погано для продавця?

- Можливо, якоюсь мірою це і непогано. Аукціонами займалися б тільки ті, хто вміє це робити. З ринку просто зникли б непрофесійні організації. Хоча дерегуляція цього процесу зі сторони держави породжує природний відбір на ринку,- виживає сильніший.

- Розкажіть про специфіку продажу банкрутів. Що б Ви хотіли покращити?

Є низка звичайних технічних речей, які б могли покращити життя  учасників процесу. Наприклад, питання видачі свідоцтв про придбання нерухомого майна на аукціоні. Це документ, яким засвідчується право власності на нерухоме майно придбане на аукціоні. На підставі цього документа вносяться відомості до Єдиного державного реєстру. Все, що було до нього – це по своїй суті формальні дії з визначення покупця. А свідоцтво – це найголовніше. І в цьому питанні є проблема. Проблема в тому, що свідоцтво видається за місцем знаходження майна. Чому проблема? Коли мова йде про Київ, питань немає, тут є безліч нотаріусів, які готові  видавати свідоцтва. Але для багатьох нотаріусів це абсолютно нове, хоча ці свідоцтва видаються вже близько трьох років. І якщо в Києві знайти нотаріуса, який оформить свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні, ще можна, то в селі найчастіше це зробити неможливо. Сільські нотаріуси вміють тільки посвідчувати копії документів та оформляти спадщину. Я не раз чув це по телефону: «Нащо мені ваше свідоцтво, я роблю тільки спадщину». При цьому, коли йдеш на пролом, відправляєш документи і запит на видачу свідоцтва, то назад можеш не отримати жодної відповіді. Просто відправив протокол, і він «помер» десь там у нотаріуса разом з актом. А це терміни, а це час. Або ти відправив, а назад отримав якусь безглузду відписку.  Було навіть таке, що боячись зробити щось не вірно нотаріус навмисно йшов у відпустку, аби не видавати свідоцтво.

- Що потрібно змінити в законодавстві, аби усунути цю проблему?

- Потрібно дозволити видавати свідоцтво про право власності з прив'язкою до декількох факторів, щоб у організатора аукціону був вибір: а) місцевість; б) покупець; в) продавець. Це дозволить розширити список нотаріусів, які можуть видавати свідоцтва. В ідеалі, дозволити оформляти свідоцтва за місцем знаходження організатора торгів. Поясню, чому - київських об'єктів, наприклад, у мене, дуже мало, не дивлячись на те, що ми знаходимось в місті Києві. В основному, регіони. Це і обласні центри, і село. Наприклад, візьмемо об'єкт, що знаходиться в Сумській області. Об'єкт, боржник-банкрут і покупець – усі звідти. А нотаріусів в тому окрузі - тільки три, і ніхто з них не хоче оформляти свідоцтво. У той же час, якщо прописати в законі, що видавати свідоцтво може нотаріус за місцем знаходження організатора аукціону – проблема швидко б вирішилась. Це ж абсолютно не принциповий момент для держави. Яка різниця, який нотаріус буде оформляти свідоцтво? Адже відомості про проданий об'єкт все одно потім вносяться в Єдиний державний реєстр.

Ще один момент – ціни за послуги нотаріуса. У тому ж Києві я стикався з різними ціноутворенням. Іноді просто видають свідоцтво за 3 тис. грн. Видачу свідоцтва нотаріуса оплачує організатор аукціону. Всі реєстраційні дії, пов'язані з внесенням до Реєстру - видача довідок, податки і т. п. - це все нотаріус стягує з покупця. Але за цей маленький «папірець» один нотаріус бере 3 тис. грн, а в іншого це коштує 1% від суми об'єкта. Тобто кінцева сума може становити кілька сотень тисяч гривень. І всі ці витрати покладаються на організатора торгів який в свою чергу змушений їх компенсувати за рахунок коштів отриманих від реалізації майна банкрута. А це відповідно зменшує обсяг погашення вимог кредиторів. На мою думку питання щодо вартості послуг нотаріуса необхідно законодавчо врегулювати встановивши фіксовану суму за такого роду послуги.

- Які ще труднощі ви бачите зараз в роботі торгуючих організацій?

- Є ще проблеми, з якими стикаються організатори аукціонів. Багато питань у справах про банкрутство відрегульовані законом. Але не всі. Наприклад, питання кількості аукціонів. Скільки їх може бути в принципі? Тут треба уточнити, щоб усі чітко розуміли, що аукціонів може бути три, або шість, або десять –  і крапка. І що робити далі з непроданим майном? В законі прописано, що непродане майно передається в управління юридичній особі, яка  надалі зобов’язана вжити заходів щодо продовження погашення заборгованості за рахунок отриманих активів. Сказано, начебто, цікаво, але зрештою тут стільки проблем. Проблема №1: як і за яку суму ця особа візьме майно банкрута собі на баланс? Адже для того, щоб ліквідувати юридичну особу з непогашеними кредиторськими вимогами і закрити справу про її банкрутство, треба, щоб у неї не лишилось активів. Відповідно, непродане майно потрібно передати третій особі на баланс. За якою ціною? Враховуючи цілі кредиторів, вони не віддадуть його дешево.. А хто визначить ціну? Яка вона повинна бути: остання аукціонна, нова оціночна, чи може та що дорівнює розміру не погашених вимог кредиторів? Незрозуміло.

Припустимо, домовилися, що третя особа візьме це майно собі на баланс за 1 млн грн. Далі за рахунок отриманих активів продовжуємо погашення заборгованості. Як? Є якийсь порядок? Якщо це майно треба продати, то за яку ціну? А якщо майно не продається за цією ціною? А чи виникає тут ПДВ, на яку суму воно нараховується, і нарешті хто має його сплатити?

Але найголовніше питання полягає в тому, що далі буде з банкрутом? Адже в цьому випадку питання закривається тільки шляхом підписання мирової угоди. А ось чи захоче кредитор підписати мирову угоду, маючи боргів на 60 млн грн? Та розуміючи, що майно реально коштує 6 млн грн. А 54 млн грн потрібно просто добровільно подарувати?

- І як це питання зараз вирішується на практиці?

Загалом ніяк, зазвичай продаж майна банкрута затягується на роки, а кількість оголошених аукціонів з його реалізації значно більша ніж три. Особливо гостро стоїть питання з заставним майном, адже заставним кредитором частіше за все є банк.  В більшості випадків банки мають дуже складну внутрішню систему погодження будь-яких дій із заставним майном. Найважливішим питанням завжди є – ціна.

 І тут банк завжди буде жадати отримати більше. При цьому всіляко намагаючись вплинути на процес реалізації майна визначаючи ціну, порядок та умови проведення аукціонів. Хоча законом передбачена лише необхідність надання згоди на реалізацію заставного майна.

- А як, на Вашу думку, це питання треба було б правильно відрегулювати?

- Моя пропозиція полягає в наступному - так, заставний кредитор повинен тримати руку на пульсі банкрутства. По суті це його майно. Він під нього дав великий кредит, і часто значно більший, ніж ціна цього майна. Теоретично було б дуже правильно, якби банку дали можливість встановлювати порядок проведення аукціонів, початкову вартість лота та порядок її зниження. Якщо протягом трьох аукціонів на цих умовах об'єкт не буде проданий, тоді нехай заставний кредитор забирає це майно собі на баланс. Тоді забезпечені заставою зобов'язання перед ним, як перед заставним кредитором, погашаються. Хочете регулювати – регулюйте. Ми спробуємо продати майно на ваших умовах. Тільки в цьому питанні організатор аукціону не повинен безкоштовно працювати і має повне право на отримання винагороди передбаченої договором про проведення аукціону. Тоді б процедура дуже швидко просувалася.

І, знову ж таки, на процедуру узгодження ціни і умов аукціону добре б було встановити законом  чіткий строк. Зараз це - тривала процедура, яка породжує багато проблем. Було б добре, якби наприклад на вирішення питання є два тижні – встигли – добре, не встигли -  продаємо за загальним правилом. Не вийшло на ваших умовах - будьте люб'язні, беріть на баланс та сплатіть всі ті витрати,  на проведення процедури реалізації, в тому числі, в тому числі і винагороду арбітражному керуючому. Я думаю, це було б дуже правильно. А зараз на практиці банки не хочуть брати в цьому процесі участі, не хочуть  самостійно купляти це майно, а хочуть, щоб воно було продано втричі дорожче ринкової вартості. Хоча зустрічаються і винятки із правил. Деякі банки  самі купляють майно, що є предметом  забезпечення їх же вимог, розуміючи, що зараз вони не продадуть його за бажаною ціною. Але варто почекати і  згодом продати його за більш привабливою ціною. Моя особиста думка – такий підхід дуже правильний. Ви не хочете втратити актив? Сьогодні він  має низьку ціну, сьогодні криза, але завтра ви його зможете продати дорожче, а може, і зі збитком, але не з величезним. При цьому сьогодні Ви закриваєте цілу проблемну ділянку роботи з цим банкрутом. Все, ваша застава у вас,  кошти за які ви придбали об’єкт вам також повертаються в якості погашення вимог забезпечених заставою . По суті ви з однієї кишені в іншу переклали гроші, при цьому об'єкт застави залишився у вас. Все чесно, справедливо. В майбутньому більш вигідно продасте цей актив.

- Електронні торги. На Вашу думку, наскільки це прогресивна форма організації аукціонів?

- Останнім часом чиновники різних рівнів і деякі гравці ринку торгів кричать, що електронні торги - наше майбутнє. У мене з цього приводу своя непопулярна думка. Так, можливо, це майбутнє. Світ йде до того, що все буде виходити в інтернет, все повинно оцифровуватися. Папірці – це погано. Але не в нашому бізнесі.

У нас є всі можливості проводити електронні торги на спеціально розробленому веб-сайті. Однак не буду приховувати, це мій неулюблений вид торгів. Мені більше подобається, коли аукціон відбувається наживо. Чому? По-перше, через строки. Крім загальних строків на публікацію оголошень, ще є строки  протягом яких цей аукціон повинен проходити. Електронні торги в банкрутстві тривають не менше 15 діб. Тобто ми призначаємо дату, наприклад, 1 вересня у нас старт торгів. І тільки 15 вересня вони закінчаться. З практики можу сказати, що всі ці 14 днів і 23 години серед покупців буде тиша. А в останні години -  починається хаос. Один зробив ставку, другий, третій, десятий... В одного на годиннику така секунда, в іншого – інша. І починається плутанина і як результат  - оскарження результатів торгів.

- А скільки тривають звичайні торги? Для порівняння...

- В середньому десь 5 хвилин. Це один лот. І це з урахуванням того, що перед торгами, згідно з чинним законодавством, оголошується про порядок проведення аукціону, порядок укладення договору, порядок сплати ціни та інші умови. І все це разом триває 5 хвилин до того ж фіксується на відео. Потім оформлення результатів торгів. Ще один істотний плюс - на звичайних торгах я бачу живу людину-покупця. Він купив – і відразу пішов з повним пакетом документів. Все.

- Головний аргумент прихильників електронних торгів полягає в тому, що торги стають доступними покупцям з будь-якого регіону. Відкрив інтернет і ти учасник торгів...

- Чудово! Але вони забувають сказати про марно втрачених 15 днів. Про те, що скоріш за все для підписання документів все одно треба буде кудись приїхати. І ще про безліч інших речей. Наприклад, у тебе в відповідальний момент зник інтернет – це твої проблеми. Або IP-адреса учасника торгів несподівано перестає обслуговуватись веб-сайтом на якому проводяться електронні торги....

- А такі випадки часто бувають?

- Бувають. Аби уникнути таких ситуацій необхідно зробити ставку за довго до кінця торгів, в такому випадку значно більше вірогідності, що ставка буде прийнята. А якщо учасник має бажання придбати лот на аукціоні з можливістю зниження ціни? В такому випадку найвигідніша ціна буде доступна лише наприкінці торгів і тут знову щось не так з IP-адресою…  В результаті в торгах перемагає інший та ще й з пропозицією, що вдвічі менша за ту яку готовий був запропонувати учасник з «непрацюючою IP-адресою». Виходить, що у покупця виникають такі ризики: або тебе можуть заблокувати в кінці торгів, або ж ти повинен сьогодні заплатити в два рази більше. Це невигідно в будь якому випадку.

Так чи інакше електронні торги – це дієвий інструмент реалізації малоцінного майна, адже ймовірність виникнення подібних складнощів при продажу такого майна значно менше, через відсутність підвищеного інтересу до об’єкту з боку потенційних покупців. А ось коли мова йде про великі об’єкти нерухомості перевага доступності інтернету перед можливістю втратити омріяний актив – прагне до нуля.

- Вартість послуг організаторів торгів - чи існує, на Ваш погляд, хаос з розцінками?

- На перший погляд хаос існує. Але це, швидше за все, ринок, а не хаос. Звичайні закони ринку – кожен пропонує свою ціну. Законодавчо регулюється головний момент – мінімальна сума винагороди.

- Мені доводилося чути, що деякі організатори торгів беруться організувати аукціон за гривню. Що це? Демпінг? Де тут бізнес?

- А як ви думаєте? Він береться організовувати аукціон за гривню і просто не повертає гроші продавцю. Ось вам і бізнес. Це, звичайно, самий «брудний» варіант. А ще можна за гривню взяти і просто лобіювати будь-які інтереси, пов'язані з продажем, для будь-якого покупця. А ще можна на себе купити. Ця практика дуже широко поширена. Звичайно купують на якусь дружню компанію. Звідси і гривня. Для людей це не бізнес, а лише спосіб незаконного збагачення. Вони не готові надавати сервіс, вони не готові обслуговувати людей. Вони готові просто когось нахабно обдурити. Це простий демпінг. Як це робиться в будь-якій іншій сфері діяльності. Якщо наприклад: iPhone коштує 1 тис. доларів, а вам пропонують купити його за 200 доларів – значить, це підробка або поламаний гаджет. Все просто. Якщо для мене мета обдурити, якщо я шахрай, то я і заявлю одну гривню. А коли для мене це бізнес, це мій шматок хліба, я цим заробляю, це моя робота, значить, ціна ніколи не буде такою маленькою. Я не можу поставити гривню, я поставлю 100 гривень. Але я замовнику даю сервіс. І при цьому я не обдурю і вони отримають те, що хочуть – чесний аукціон.